Bail commercial : quand la tacite prolongation au delà de 12 ans fait exploser le loyer
Author : Maître Lucile DEVANLAY
Published on :
20/11/2025
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November
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11
2025
En principe, le loyer commercial renouvelé ne peut pas augmenter au-delà de la variation de l’indice de référence prévu contractuellement (ILC ou ILAT) (art. L.145-34 du Code de commerce).
Par exception, le bailleur peut obtenir un déplafonnement du loyer, permettant une réévaluation significative du loyer au regard de la valeur locative, correspondant finalement à une adaptation du loyer aux réalités du marché (art. L.145-33 et L.145-34 du Code de commerce):
- Exclusion conventionnelle
- Caractéristiques du local (travaux d’amélioration)
- Destination des lieux (déspécialisation du bail)
- Modification des obligations respectives des parties
- Facteurs locaux de commercialité (modification notable spécifiquement favorable à l’activité exploitée)
- Bail d’une durée supérieure à 12 ans
A préciser également : le plafonnement est exclu en matière de baux commerciaux portant sur un terrain nu, à destination de bureaux ou concernant des locaux dits « monovalents ».
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, la hausse annuelle des loyers ne peut être supérieure à 10% par rapport à l’année précédente (L.145-34 al.4 du Code de commerce).
Il ne s’agit pas de limiter l’augmentation à 10%, mais de lisser l’augmentation à hauteur de 10% par année : l’on parle d’un mécanisme de lissage.
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Un récent arrêt de la Cour de cassation du 16 octobre 2025 rappelle que les dispositions de l’article L.145-34 relatives au plafonnement, mais également au mécanisme de « lissage » ne sont pas applicables lorsque, par effet d’une tacite prolongation, la durée du bail expire au-delà de douze ans.
En d’autres termes, si un bail initial de neuf ans se poursuit, tacitement, jusqu’à dépasser douze ans, le bailleur peut obtenir le déplafonnement du loyer et, en outre, le dispositif de lissage à +10 % annuels prévu au dernier alinéa de l’article L.145-34 ne s’applique pas.
La Cour de cassation confirme que ce dispositif de lissage de la hausse du loyer entrainée par le déplafonnement (L.145-34 du Code de commerce) ne s’applique donc que dans deux hypothèses:
- « en cas de modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative »
- Ou « lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans ».
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Il convient donc d’être vigilant lorsque le bail est tacitement reconduit au-delà de 12 ans, le risque de déplafonnement du loyer étant important et non soumis à la règle du « lissage ».
En effet, le bailleur pourrait délivrer au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail commercial avec un loyer déplafonné (valeur locative) et non soumis au mécanisme de lissage, ce qui pourrait constituer une hausse importante.
Le locataire peut donc avoir intérêt à demander le renouvellement de son bail avant l’échéance des 12 ans afin de bénéficier du plafonnement si la valeur locative s’avère considérablement supérieure aux loyers payés.
Pour mémoire, « l’avantage » d’un bail commercial prorogé tacitement au-delà de 12 ans pour le locataire, est que le congé peut être délivré avec un préavis de 6 mois et pour le dernier jour du trimestre civil.
Toutefois, si le locataire n’envisage pas de partir à court terme, une demande de renouvellement de bail avant l’échéance des 12 ans est à envisager pour éviter un loyer décuplé (selon la valeur locative).
Article rédigé par Maître Lucile DEVANLAY, Avocat
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